הדמיה: סטודיו בונסאי
Me-cro אבן גבירול
את הפרויקט יזמו ותכננו האדריכלים אדר סקר ויעל סאגה מ"הפלטפורמה העירונית". במסגרת הפרויקט ייהרסו שני בנייני מגורים ברחוב אבן גבירול סמוך לרחוב בזל, ובמקומם ייבנו שני בניינים שיכילו 50 דירות. שטחי הדירות, ש-33 מתוכן מיועדות למכירה, נעים בין 42 מ״ר ל־82 מ״ר + מרפסות, והן יימכרו ללא חניות.
תכנון הבניין והדירות לוקח בחשבון את הסביבה העירונית: נתיבי אופניים, תחבורה ציבורית קיימת ומתוכננת (הקו הירוק של הרכבת הקלה), מרכולים פתוחים 24/7, תרבות זמינה, פארק הירקון והנמל הסמוכים ועוד. כל אלה מאפשרים פחות אחסנה, מקרר שמתאים ליחיד או לזוג, וויתור על קונבנציות נוספות כמו פינות אוכל, חדרי שירות ועוד.
בדירות המתוכננות תואמו פריטי ריהוט קבועים, מתוכננים בהתאמה לפרופיל הדיירים ובעיצוב ממספר דגמים לבחירתם ובכך מאפשרים לנצל אותה למגוון שימושים ובהתאמה אישית.
"שינויי דיירים"
צמד מילים שהתרגלנו אליו בשנים האחרונות, בכל תהליך רכישת דירה בפרויקטי נדל"ן בישראל. מאחורי הצמד, מסתתרת מערכת מורכבת ויקרה שכל צד בדרך מפסיד ממנה (עלויות לדיירים, עלויות ליזם, עיכובים וסיבוכים לקבלן בביצוע ועוד).
מקובל במכירת דירות שהקבלן מספק דירה עירומה שמתוכננת באופן גנרי לדייר דמיוני, ואליה מזמינים הרוכשים מעצב פנים או אדריכל שמתכננים בה שינויים והתאמות.
הדיירים מביאים רעיונות מפינטרסט, היזם צריך להקים מערכת לקלוט את כל השינויים המוצעים, הלו״ז מתעכב, והדיירים? מוצאים את עצמם מתעסקים בהחלטות ובחירות תכנוניות ומוציאים עוד ועוד סכומים על דירה שמלכתחילה עלתה לא מעט.
הגישה בפרויקט Mecro היתה שונה: הקונה מוציא סכום כסף נכבד על הדירה, ובתמורה מקבל מוצר תפור ומדויק שייתר את הצורך בתהליך המקובל של שינויי דיירים. הסטנדרט גבוה, פריטי הנגרות תפורים, המערכות (אינסטלציה, חשמל ומיזוג) כבר תואמו מראש והעלות הנוספת שהיה הדייר מוציא בפרויקט מסוג זה נחתכת בחצי (ואפילו פחות) והופכת את מחירי הדירות ואת תהליך הרכישה לאטרקטיבים.
חשבנו על כל השימושים שיש לדיירים בעיר לבקש והתאמנו את החלל בהתאם, עם דקדקנות ששמורה בדרך כלל לדירות היי אנד. אנחנו רואים את הפרויקט כסנונית ראשונה לקביעת סטנדרט ישראלי אחר בדירות קבלן הן מבחינת איכות התכנון והן מבחינת איכות המוצר שדיירי הקצה מקבלים.
מתוך תפיסת העולם הקומפקטית ובהשראת ערים גדולות מהעולם, הוחלט בפרויקט Me-Cro לנצל את המרחבים המשותפים לשירותים שיכולים להוות "הרחבת היחידה". הבניין יכלול חדר כביסה ואזורי עבודה משותפים לדיירים. בעורף הבניין תוכננה על-ידי הפלטפורמה העירונית גינה ציבורית אינטימית עם מתחם מקורה לפגישות עבודה או לפנאי.
אם אנחנו כסטודיו אחראיים רק על תכנון פנים הדירות, למה השטחים המשותפים מעניינים אותנו?
1. הם משפיעים על תכנון פנים הדירות מהותית משום שחלק מהפעילויות יכולות לצאת החוצה. לדוגמא הכביסה, שיצאה בניו-יורק מהדירה לפני למעלה מחצי מאה ואצלנו בישראל עדיין עמוק בפנים, וחללי עבודה שמאפשרים צמצום וגם כפי שנוכחנו בקורונה, נותנים אפשרות לצאת מהפיג'מה ולהתנתק מהמקרר ;)
2. נדיר שבפרויקט שבו היזם לא מחזיק בנכס לשכירויות ארוכות טווח (Space as a service), יושקעו משאבים משמעותיים בחללים ציבוריים. לרוב חללים אלו מופיעים במגדלי "יוקרה" עם תשלומי וועד בית משמעותי ונפח אוכלוסייה גדול.
סגנונות עיצוביים
קצת כמו הבצק של הפילסברי, המהווה תשתית ובסיס לעוגה, בפרויקט ניתן לבחור בין ארבעה סגנונות עיצוביים שונים שיאפשרו לדיירים להרגיש שהם בעצמם אפו את העוגה. את הסוכריות הצבעוניות, הנשיקות מרנג וקישוטי הבצק יוכלו להוסיף על הבסיס שבחרו (תאורה, תמונות, דרסינג וכדומה) ולהשלים את הטעם האישי, מבלי לשנות את הדירה.
החלפנו הלוך וחזור לוחות השראה בניסיון לדמיין טעמים שונים ומשלימים של דיירים שיגרמו לשייכות ולכל הדרך דמיינו את חווית הרכישה. לבסוף התקבעו ארבעה סגנונות ייחודיים: קורטאדו / סקנדינביה / ג׳לאטו / פולארויד.
טיפוסי הדירות בפרויקט, גרפיקה סטודיו שירה שכטר
פרטי נגרות
הרעיון הוא שכל אחת מהדירות מגיעה עם הנגרות האינטגרלית בתוכה, וכל נגרות יכולה לקבל התאמה לעיצוב של כל אחד מארבעת הסגנונות. המשמעות היא שלכל קונה יש אופציה לבחור את הדירה המותאמת אליו ובתוכה להתאים את הנגרות והעיצוב שירצה. כמובן שאנחנו נתנו את השירות של דיוק המודלים באופן ספציפי בפגישה אישית מול הלקוח :)
כחלק מתכנון המיקרו-ליבינג אנו מתכננים מראש פרטי ריהוט קבועים כך שישרתו בצורה מקסימלית את הדיירים. ארונות מטבח, ארונות בגדים, ארונות שירות, עמדות עבודה, רהיטים בחדר הרחצה ומיטות המתחברות לארונות הם חלק בלתי נפרד מהתכנון ומתכולת הדירה.
פרטי הנגרות המתוכננים משלבים אלמנטים מיוחדים שחוסכים מקום כמו אסלה מקוצרת, ברז שיוצא מהקיר, משטחים אינטגרליים ואפילו מקום ייעודי לאחסון נייר טואלט בתוך ארון האמבטיה.
דוגמה לפרט נגרות מותאם אישית בחדר רחצה הפרויקט, גרפיקה סטודיו שירה שכטר
שוברים פרדיגמות 1# : נגרות מותאמת אישית = פרויקט יוקרה
רכישת דירה מתאפיינת בקבלת קירות עירומים מקבלן. לאחר מכן הדייר יבחר האם לרהט את הדירה בפריטים קונבנציונליים או (אם היד משגת) לשכור מעצב.ת ולקבל ריהוט מותאם אישית בעלות גבוהה.
הנחת היסוד:
ככל שדירה קטנה יותר כך עולה הצורך במציאת פתרונות ריהוט חכמים ויעילים שיאפשרו את מיצוי שטחה.
וככל שדירה ממוקמת במקום מרכזי ונחשק יותר כך העלות של כל מטר רבוע עולה.
מה הפתרון? שהדירה תהיה מרוהטת כסטנדרט בעלות משתלמת!
איך דבר כזה נעשה?
1. הכוח של היזם להזמין אותנו לתכנן ולעצב 17 טיפוסי דירות "עד הקצה".
2. ליצור היתר ותיאום יועצים שישקף את הבניין ללא כל שינויים.
3. להוציא מכרז נגרים על 50 דירות שבו, אמנם, הדיירים משלמים טיפה מעבר
למ"ר ממוצע באזור אך מרוויחים חסכון אדיר (במאות אלפים!) לו היו מתכננים
בעצמם עם מעצבים ונגריית בוטיק, במסגרת "שינויי דיירים" ובלי אחריות הקבלן.
דוגמה לרהיט המתוכנן בצורה קומפקטית וממוקם בחדר הילדים. במקום הקנייה הקונבנציונלית של חדר ילדים שמכיל בדרך כלל מספר רהיטים נפ רדים כמו מיטה, ארון, שולחן לימודים וכו', יצרנו אלמנט מארגן- רהיט דחוס בצמוד לקיר המכיל בתוכו את כל אלו ומאפשר מרחב משחק גדול יותר בחלל הקיים.
צפיפות נתפסת
הביטו קרוב והכירו את המבט הרחוק! השוני בין דירה צפופה לדירה קומפקטית הוא בתחושה שנרגיש כשנשב בחלל. בשפה מקצועית: "צפיפות נתפסת". כלי מחשבתי המשמש אותנו כמעט בכל פרויקט הוא "מבט רחוק", בעזרתו אנחנו מנסים בחלל בשטח נתון, למקם את הפונקציות כך שתיווצר תחושה של רווחה.
דוגמא רלוונטית מפרויקט MeCro: בתכנון המקורי, משמאל, הספה מונחת באמצע החלל ומביטה על קיר הטלוויזיה. הדייר שיושב על הספה רואה רק חצי מהחלל ומרגיש צפוף. בתכנון שהצענו, מימין, הספה מוצמדת לקיר ומסתכלת עד האופק (קצה החלל ואף הרחוב דרך הויטרינה) ובכך מתקבלת תחושה מרווחת.
חברות מטבחים רבות שניגשנו אליהן לא יודעות להתמודד עם טלוויזיה, ממירים ופריטי שמע שבשבילם נוצר "מזנון". בכך, מי שבכובע של חברת מטבחים יספק רק מטבח, מי שבכובע של חנות רהיטים יספק מזנון ובינתיים אינסוף דיירים בדירות קטנות יאלצו לבהות בקיר כי אלה הכלים והפתרונות שהשוק מאפשר.
הרהיט שהצענו פה מאפשר את המבט הרחוק בכך שהוא לא "מזנון" ולא "מטבח" אלא פשוט רהיט רב שימושי שיודע להיות כמה דברים ביחד.
שוברים פרדיגמות 2# : שיפור הסטנדרט
כשקרסו נדל"ן והאדריכלית יעל סאגה מהפלטפורמה העירונית פנו אלינו בבקשה לתכנן את הדירות בפרויקט באבן גבירול 144-146 הם היו כבר אחריי אישור הוועדה המיוחל. הם הפקידו בידנו 2 בניינים שתוכננו בכישרון רב ועוצבו בצורה שמגדירה מחדש את הנראות של הצפון הישן של תל אביב.
באדריכלות הבניין מרגישים את הכבוד לעירוניות ולרוח התקופה החל במרפסות השקועות, דרך שדרת המסחר בחזית הבניין ומעברים פתוחים לציבור בין המבנים ועד מעבר ישיר מלובי הכניסה לגינה יפנית אחורית נסתרת משותפת לדיירים. בוצעה כבר החלוקה ליח"ד ותוכננה התשתית המתאימה לדירות קטנות ודירות מיקרו.
אבל, משהו חסר.
האדריכלים והיזם זיהו שהכלים הקונבנציונליים לבנייה רוויה מגבילים את המחשבה בכל הנוגע לתכנון הפנים והדירות זקוקות למיצוי פוטנציאל שטחן. הם דרשו חקירה מעמיקה יותר בקנה מידה מפורט, כמו שאנחנו נוהגים לעשות בדירות עבור השוק הפרטי. התהליך הזה אפשר את שיפור הסטנדרט הקבלני.
תכנון מפורט הביא למיצוי רב יותר של שטחי הדירה: צמצום שטחי מעבר, שימוש בפריטי ריהוט ייחודיים מותאמים לפונקציות הנדרשות ותפורים לכל דירה, ריהוט המאפשר יצירת חללים חופפים מבלי לסגור חדרים לכל פונקציה ומיצוי שטחי אחסנה.
כך קיבלנו פרויקט "יזמי/קבלני" בסטנדרט אחר לגמרי: סטנדרט מפורט שאנחנו מאמינים ש"מגיע" לכל יחידת מגורים, ובטח לסוג כזה של יחידות קטנות ויחידות מיקרו.
פחות תנועה ריקה = שטח מתנה
בישראל מקובל שאין מבט ישיר בין הסלון לבין החדרים, הפתרון לכך בדרך כלל הוא המסדרון. אנחנו רוצים לבטל את שטחי המסדרונות ולשים דלת נסתרת בקו האפס כדי לייצר את החסימה המתבקשת. ככה אנחנו חותכים משמעותית במרחב תנועה הריקה, המסדרון, ומנכסים את השטח לחלל.
דוגמה מתוך פרויקט "לחזור לעיר"
שוברים פרדיגמות 3# : תעוזה
חדר הורים עם מיטה, שתי שידות וקומודה. ככה עובד חדר שינה של מבוגרים לא? וככה בדרך כלל קונים, זה הרי בא בסט.. (תחפשו "מיטת הורים" בגוגל ותראו). אז, חדר הורים אומר שכבר התחתנו וגם רומז על ילדים.. אבל אולי אנחנו סתם זוג? ואולי תגור שם רווקה? אולי הילדים כבר ממזמן עזבו את הקן?
אנחנו דווקא לרב מקבלים את ההנחה שדירת קבלן בת ארבעה חדרים ויותר, בוודאות גבוה זכאית לקונבנציה של חדר הורים.
אבל מה שקורה בדירות גדולות, מתורגם מהר מדי לדירות קטנות מבלי לעצור ולחשוב: מי קהל היעד בעצם? מה אני מפסיד מהארגון המקובל?
ונוסף על כל אלה, בדירות קטנות ישראליות, יש מטלה נוספת: ממ"ד! (על ממ"קים נרחיב בהזדמנות אחרת)
וכך חדר השינה היחיד בדירה הקטנה כנראה יהיה ממ"ד, שמכיל כמה מגבלות איכותיות כמו גודל חלון קבוע, דלת ברזל כבדה, צינורות ברזל גסים שמיועדים לשעת חירום, וגודל מינימאלי של 9 מ"ר, ללא קשר לגודל הדירה!
בפרויקט MeCro הייתה הזדמנות. חלק מחדרי הממ"ד היו 14 מ"ר (נטו) בגלל מבנה הפרויקט ולתכנן בהם "חדר הורים" טיפוסי היה מבחינתנו פספוס. אז הצענו כמה חלופות ליזם. חלקן יותר "קלות לעיכול", בהן לא ויתרנו על גישה למיטה משני צידיה. חלקן, בניגוד לכל מה שלימדו בבית-ספר לאדריכלות, מסתמכות על מיטה מוצמדת לקיר!
במקום חדר - מקום לפעולה. בעצם במקום חלל אחד הצלחנו לייצר שני חללים קטנים עם שימוש שונה.
"חוקורונה"
פרויקט Me-cro אבן גבירול נכנס אצלנו לעבודה אי שם בתחילת הסגר הראשון של הקורונה. עם הלקחים הראשונים על עבודה מרחוק, פגישות בית ספר ובכלל תרבות הזום, חוקק אצלנו בסטודיו חוק חדש הידוע בשמו- חוקורונה: כל דירה בפרויקט מקבלת חלל שמאפשר עבודה מהבית.
טעימה נוספת מפרויקט אבן גבירול Me-cro
רוצים להציץ לכתבות על הפרויקט? לחצו על הלינקים :)
